万科的极小住宅试验

上篇回顾：刘延东如何感动希拉里——4月12日，中美第二轮人文交流高层磋商在美国首都华盛顿举行。美国国务卿、中美人文交流高层磋商机制美方主席希拉里•克林顿表示，人文交流是推进两国关系的关键，在会上刘延东送给了希拉里一张照片。这次刘延东是有备而来，她说：“我家里至今还留着一张老照片，讲述的是我父亲和他的战友

万科的极小住宅试验 一套房子最小可以小到什么程度，这个问题让一些建筑学出身的人着迷。无论从专业还是从人文的角度来看，这都是个值得探讨的课题。


在如此狭小的空间里，又该如何满足人的基本生活需求？如何在有限空间里实现最多的变化可能性？如何设计合适的活动线路？如何为其度身设计一些家具和电器，并实现最多的组合搭配？如何通过装修材料实现小房子在视觉和居住体验上的优化……这些现实的问题，每一个似乎都可以深入一探究竟。


在万科，便有这样一群人，他们花了不少时间进行了极小住宅的研究和试验。最后他们得出一个结论，在没有孩子之前，能够让人有一定生活品质的房子，两口之家最小面积可以小到11平方米。如果按照潜艇舱的模式来设计，它甚至可以小到四五平方米。


灵感


2004年，王石在英国北部发现了一个名叫Portsunlight的社区。那是100多年前当地一位肥皂商人为了实现自己对城市的理解而花了15年时间为3400位工人建造起的800栋住宅。整个社区按照轴线规划，住宅围绕着轴线上的公共建设和教堂，大片方形的绿地围绕着住宅，人车分行。即使按着现在的标准，这个社区仍不失为优秀的居住小区。


这给了王石提供了一个灵感。他开始思考一个问题：中国的开发商该如何为低收入人群提供可持续性的居住解决方案？在90/70的小户型政策引导下，小户型必定是中国住宅市场的一个趋势。


为了将自己思考的问题变得更具象，王石从2006年开始发起了两次“海螺行动”，比较研究中英两国解决城市低收入群体住房问题的可行办法，并投入专项资金研究开发小户型项目。


有一些志愿者参加了“海螺行动”中的实地体验项目——他们分别在广州与伦敦生活了将近一个月，并在这段时间里收集资料、与当地相关机构和学者交流、采访居者感受，每日撰写体验日记，并在体验结束后整理完成了体验研究报告。


根据这些研究报告，万科发现中低收入住宅小区的运作模式大多由政府主导。其中，这些小区重廉租房，轻经济适用房，对救济对象进行房租补贴的办法，远优于实物配租和租金核减。除此之外，他们还发现，好的住宅小区更关注社区公共生活的制度建设，并且推崇社区自我管理。


一番研究之后，万科发现，在中国，如果要为低收入人群提供居住解决方案，除了廉租房外，开发比如15平方米的极小住宅，或许是一个新思路。这是一个很简单的逻辑，如果房屋均价无法变得更低，那么可以试着将总价拉低，让更多人能够买得起房。


这个构想在2008年由万科总部提出。最初受启发于日本和香港的超小城市公寓，在极有限的空间内通过室内设计、智能科技和可变家具等元素，结合社区公共配套和物业服务，实现舒适、时尚、便捷的居住感受。


这也是万科第一次直面85后新都市青年的居住生活。


难点


万科最初决定从18平方米入手，后来，他们发现将套内面积进一步缩小到15平方米也是可行的。


为了在15平方米的小空间里实现多元化的生活方式，并提升人的居住幸福感，万科建研中心项目助理尹雅晶称，“从2009年开始，万科在自己的建筑物理实验室里前前后后共研发了三个版本”。


当时，万科的极小住宅研究团队找了许多国外的设计师，比如日本MUJI，希望借助他们的专业能力，从不同角度去实现局限空间内的多变性。


对极小住宅的管理，也是令人头痛的问题之一。在万科之前，不少开发商推出的小面积住宅项目中，居住品质一直被用户诟病。比如，在北京，荣丰地产推出的微型住宅项目——荣丰2008，其接近10万平方米的销售面积，在发售5个月内就销售了95%。但后来证明，该项目是典型的叫座不叫好，由于住户密度过大和公共设施拥挤，这里的居住品质并不高。


极小住宅的难点还不只这些。万科万创设计管理中心研发总监钱源说，“说到底，它还是一个市场问题、人文问题”。从一开始，极小住宅就被万科确定为一个商业项目，用更通俗的话来解释，就是极小住宅也必须盈利。也正因此，极小住宅的研发和建造必须考虑成本问题。


许多人将15平方米的极小住宅简单地理解为普通住宅的缩小版，但事实并非如此。用尹雅晶的话来说，相比普通住宅，“极小住宅更具有设计感，里头的家具和家电都必须度身定做”。这也使得极小住宅的成本一直居高不下。


根据尹雅晶提供的数据，在万科研发的三个版本中，第三个版本是不计成本设计的，15平方米住宅中含软装在内的建造成本超过了100多万。而在为一线公司设计的前两个具体销售版本中，每平方米的成本分别被压缩到550元和1000元。


一度，万科希望通过住宅的工业化来降低成本。比如，在具体建造过程中采用万科研发的工业化住宅技术——卫生间采用装配式的施工组织方式，几乎所有的装修材料都在工厂预制好，现场只需要进行安装工作。而传统卫生间是泥瓦匠现场施工，用瓷砖或石材铺贴而成。此外，他们也希望通过大量利用城市中的边角地块来拉低土地成本。


但即便这样，极小住宅能够给企业带来的商业回报还是不容乐观。上海同策咨询顾问有限公司研究总监张宏伟说，每个城市都有自己的住宅规范设计要求，一些地方甚至规定光卧室的面积就要10多平方米，这就让15平方米极小住宅在不同城市的复制可能性变小。另外，购买极小住宅的消费者，是否也会被列入限购范围的不确定性，也大大降低了市场把极小住宅作为过渡性住房购买的热情。


试验


在一次媒体群访中，万科总裁郁亮坦言，“小房子”其实更难做，建造成本相对来说要高许多，溢价空间又很小，15平方米的极小住宅几乎没有任何收益。而在此之前，万科在小户型方面做的另一个尝试，也被证明商业前景黯淡。


这个被认为充满理想主义的商业项目万汇楼位于广州郊区。它外表看似福建土楼，房间的密度也极高，有294个单位；每套单位都不大，面积在30平方米到40平方米之间。它在2008年年底由万科建成后租给广州低收入人群——每月租金在400元到500元之间，与广州城中村的租金持平。不过和暗无天日的城中村相比，这里的每一个房间都能看见阳光。


曾经万科希望万汇楼能够在全国各个城市复制——如果说广州的万汇楼是1号楼的话，他们希望能够一直盖到100号楼。但经过4年的试运营之后，关于万汇楼，始终没有任何结论性的话语出现。尽管在2011年7月，万汇楼三年实验期结束之时，广州万科曾经做过一个相关的纪念册子。但这本册子里仍然找不到任何结论性的语句。原先复制万汇楼100号的雄心壮志也烟消云散。


资金压力当然是阻力之一。万科为这个项目投入了大量的资金，一开始，万科从专项基金里拨付了1500万元，但很快发现这笔钱杯水车薪，远远不能满足项目的建造成本——包括土地价款1166万元在内，整个项目耗费了4624万元。尽管万汇楼出租率稳定在92%左右，但若以万汇楼目前的经营模式和出租回报率，项目要收回所有成本，周期比当初预计得还要长，需要57年。


有一段时间，万科希望能通过借助政府的力量来解决极小住宅面对的难题。比如，万汇楼可以采取合作模式——政府出地，万科出钱，银行贴息贷款，15平方米的极小住宅则归入政府保障住房项目中。但出于对租户户籍、交通以及工作等问题的综合考虑，政府部门最终还是没有将项目纳入政府工程之中。


这直接导致了万科极小住宅推出计划的一再延迟。按照万科公布的信息，第一批极小住宅原本计划在2011年8月由西安万科推出——18平方米的户型，坐落在西安大学城附近，针对刚毕业的大学生，首付5万，月供700元。接下来，第二批极小住宅计划在北京昌平金域华府项目中推出。但至今一年半时间过去，万科仍然没有一个15平方米的住宅正式推向市场，万科早先制订的那些推进计划也先后都被推延或者改写了。


按照最新的消息，北京万科已经决定转售为租。万科集团执行副总裁毛大庆称，北京万科的超小户型目前已进入政府审批阶段，该项目属于出租公寓，建成后由万科自持，不对外出售。首期有三至四百套，如果除去公摊，面积在15平方米左右。
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